피땀 흘려 모은 소중한 보증금, ‘나 하나쯤이야 괜찮겠지’ 하는 안일한 생각으로 부동산 등기부등본 열람을 건너뛰었다가 돌이킬 수 없는 피해를 보는 분들이 많습니다. 특히 다가구주택은 아파트나 빌라 같은 집합건물과 달라 계약 전 확인해야 할 사항이 더욱 까다롭습니다. ‘이 집 괜찮네’ 덜컥 계약했다가 선순위 임차인에게 밀려 보증금을 한 푼도 못 돌려받는 끔찍한 상황, 더 이상 남의 이야기가 아닙니다. 바로 당신의 이야기가 될 수 있습니다.
다가구주택 계약, 등기부등본 확인 핵심 요약
- 다가구주택 계약에서 부동산 등기부등본 열람은 단순한 절차가 아니라, 보증금을 지키는 가장 첫 번째이자 가장 강력한 안전장치입니다.
- 등기부등본의 ‘표제부’로 건물의 기본 정보를, ‘갑구’로 실제 소유주와 위험 권리를, ‘을구’로 빚의 규모를 파악해야 합니다.
- 등기부등본 확인과 더불어 전입세대열람, 국세 및 지방세 완납증명서 확인 등을 통해 숨어있는 위험까지 모두 파악하고 안전한 계약을 체결해야 합니다.
부동산 등기부등본, 왜 목숨 걸고 확인해야 할까?
부동산 등기부등본(정식 명칭: 등기사항전부증명서)은 해당 부동산의 ‘신분증’과 같습니다. 누가 주인인지, 빚은 얼마나 있는지 등 모든 권리관계가 기록된 공적인 문서이기 때문입니다. 전세사기나 깡통전세 피해를 예방하는 가장 기본적인 첫걸음이 바로 이 서류를 꼼꼼히 뜯어보는 것입니다. 인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 통해 누구나 수수료(열람 700원, 발급 1,000원)만 내면 즉시 확인할 수 있습니다. 계약 전에는 법적 효력이 동일한 열람용으로 확인해도 충분합니다.
다가구주택 계약 시 필수 확인사항 5가지
다가구주택은 단독주택으로 분류되어 건물 전체의 소유자가 한 명입니다. 아파트나 다세대주택처럼 각 호실별로 소유권이 나뉘어 있지 않다는 뜻입니다. 이 점 때문에 다른 세입자들의 보증금 액수가 내 보증금의 안전에 직접적인 영향을 미치므로 더욱 세심한 확인이 필요합니다.
1. 표제부: 내가 계약할 집이 맞는지부터 확인
표제부는 부동산의 기본적인 사실관계를 표시하는 부분입니다. 계약하려는 집의 주소가 등기부등본 표제부에 기재된 주소와 정확히 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 특히 다가구주택은 토지와 건물이 별도로 등기될 수 있으므로, ‘토지별도등기’가 있는지 유심히 살펴봐야 합니다. 만약 토지별도등기가 있다면 토지 등기부등본도 함께 발급받아 토지에 대한 권리관계를 추가로 확인해야 합니다. 건축물대장, 토지대장과 같은 서류와 비교하여 정보가 일치하는지도 크로스체크하는 것이 안전합니다.
2. 갑구: 진짜 집주인과 위험 신호 확인
갑구는 소유권에 관한 사항을 담고 있습니다. 현재 소유자로 기재된 사람이 계약서상의 임대인과 동일 인물인지 신분증을 대조하여 반드시 확인해야 합니다. 소유권 이전 내역을 통해 집주인이 단기간에 자주 바뀌었는지도 확인해볼 필요가 있습니다. 소유자가 자주 바뀌었다면 해당 부동산에 문제가 있을 수 있다는 신호일 수 있습니다.
더 중요한 것은 소유권을 제한하는 위험한 등기들이 있는지 확인하는 것입니다. 아래와 같은 등기가 있다면 계약을 심각하게 재고해야 합니다.
| 등기 종류 | 의미 및 위험성 |
|---|---|
| 가압류, 압류 | 집주인의 채무 문제로 채권자가 집을 임의로 처분하지 못하게 법적으로 묶어둔 상태입니다. 곧 경매로 넘어갈 가능성이 매우 높습니다. |
| 가처분 | 소유권 이전이나 변경을 금지하는 처분입니다. 소유권 분쟁에 휘말린 상태일 수 있어 위험합니다. |
| 가등기 | 미래의 소유권을 예약해둔 등기입니다. 만약 가등기권자가 본등기를 실행하면 현재 소유주는 소유권을 잃게 되고, 임차인은 새로운 소유주에게 대항할 수 없어 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. |
| 신탁등기 | 실질적인 소유권이 신탁회사에 있다는 의미입니다. 계약은 반드시 신탁회사의 동의를 얻어 진행해야 하며, 신탁원부를 통해 구체적인 내용을 확인해야 합니다. 임대인이 아닌 신탁회사가 진짜 소유자이므로 주의가 필요합니다. |
3. 을구: 집에 빚이 얼마나 있는지 확인
을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기록합니다. 여기서 가장 중요하게 봐야 할 것은 ‘근저당권’입니다. 근저당권은 집주인이 집을 담보로 돈을 빌렸다는 의미입니다. 이때 ‘채권최고액’이라는 금액을 확인해야 하는데, 이는 실제 대출 원금의 120~130% 수준으로 설정됩니다. 만약 집이 경매에 넘어갈 경우, 은행은 이 채권최고액 한도 내에서 가장 먼저 돈을 받아 갑니다.
내 보증금이 안전한지 판단하려면 간단한 계산이 필요합니다. 주택의 예상 시세에서 채권최고액과 나보다 먼저 들어온 다른 세입자들의 보증금(선순위 보증금)을 뺀 금액이 내 보증금보다 커야 합니다. 그렇지 않다면 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 모두 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’가 될 위험이 큽니다.
4. 선순위 권리: 내 보증금보다 앞서는 권리 확인
다가구주택 계약에서 가장 중요한 부분입니다. 나보다 먼저 전입신고를 하고 확정일자를 받은 ‘선순위 임차인’들의 보증금 총액이 얼마인지 반드시 확인해야 합니다. 집이 경매에 넘어갈 경우, 이들의 보증금이 모두 변제된 후에야 내 순서가 돌아오기 때문입니다.
선순위 보증금은 등기부등본에 나오지 않기 때문에 별도의 확인 절차가 필요합니다. 계약 전 임대인에게 ‘선순위 임차보증금 확인서’를 요구하고, 계약서 특약사항에 “임대인이 고지한 선순위 보증금 총액이 사실과 다를 경우 계약을 무효로 하고 계약금을 즉시 반환한다”는 내용을 명시하는 것이 안전합니다. 계약 후에는 주민센터에서 ‘전입세대열람’과 ‘확정일자 부여 현황’을 통해 실제 선순위 임차인 현황을 직접 확인해야 합니다.
5. 최종 안전장치: 위험 신호에 대한 대처
등기부등본을 포함한 모든 서류 확인은 계약 당일, 잔금 지급일에도 반복해서 확인하는 습관이 중요합니다. 계약 당일 오전에 떼어본 등기부등본이 오후에 바뀔 수도 있기 때문입니다. 소유권 이전이나 추가 근저당권 설정이 잔금일 다음 날까지만 이루어져도 임차인의 대항력은 후순위로 밀릴 수 있습니다.
이를 방지하기 위해 계약서에 “잔금 지급일 익일까지 현재의 권리관계를 그대로 유지하며, 위반 시 계약은 무효가 되고 임대인은 계약금의 배액을 배상한다”는 특약사항을 넣는 것이 좋습니다. 또한, 불안하다면 주택도시보증공사(HUG) 등에서 운영하는 ‘전세보증보험’에 가입하여 만일의 사태에 대비하는 것이 현명한 방법입니다. 마지막으로, 등기부등본을 확인할 때는 과거 기록까지 모두 볼 수 있는 ‘말소사항포함’으로 발급받아 해당 부동산의 전체 이력을 살펴보는 것이 좋습니다.
