부동산 계약, 큰돈이 오가는 만큼 ‘부동산 복비’ 때문에 머리 아프셨던 경험 한 번쯤 있으시죠? “원래 다들 이만큼 내요.”라는 중개사 말에 멋쩍게 지갑을 열었지만, 돌아서면 왠지 찜찜한 기분. 게다가 현금영수증 발급을 거부하는 중개사를 만나면 당황스럽기까지 합니다. 이런 답답함을 느끼셨던 분들이라면, 이제 더 이상 손해 보지 마세요. 여러분의 소중한 자산을 지키는 방법을 알려드립니다.
부동산 복비, 핵심만 알고 가세요
- 부동산 중개보수는 법으로 정해진 ‘상한요율’이 있으며, 그 범위 내에서 중개사와 ‘협의’를 통해 조절할 수 있습니다.
- 중개사가 일반과세자인지 간이과세자인지에 따라 부가가치세(VAT) 부과 여부가 달라지므로 사업자등록증을 확인하는 것이 좋습니다.
- 중개수수료가 10만 원 이상이면 소비자의 요청 없이도 현금영수증을 의무적으로 발급해야 하며, 이를 거부할 경우 신고할 수 있습니다.
내 복비, 내가 직접 계산해보기
부동산 중개보수는 ‘복비’라는 이름으로 더 익숙하지만, 정확한 법률 용어는 ‘부동산 중개보수’입니다. 이 중개보수는 법적으로 정해진 상한요율이 있어 공인중개사가 마음대로 금액을 정할 수 없습니다. 네이버 부동산과 같은 플랫폼에서 제공하는 ‘부동산 복비 계산기’를 활용하면 예상 금액을 쉽게 파악할 수 있지만, 계산법을 직접 알아두면 중개사와의 협의 과정에서 훨씬 유리합니다.
거래 유형별 계산법, 어렵지 않아요
부동산 중개보수는 거래금액에 상한요율을 곱하여 계산합니다. 이때 거래 유형에 따라 거래금액을 산정하는 방식이 조금씩 다릅니다.
- 매매 및 전세: 계약서상의 매매가 또는 전세 보증금이 그대로 거래금액이 됩니다. (거래금액 x 상한요율 = 중개보수)
- 월세(임대차): 월세의 경우 ‘환산보증금’을 기준으로 거래금액을 계산합니다. 계산식은 ‘보증금 + (월세액 × 100)’입니다. 만약 환산보증금이 5천만 원 미만일 경우에는 ‘보증금 + (월세액 × 70)’으로 다시 계산해야 합니다.
부동산 종류에 따른 중개보수 요율표
중개보수 요율은 주택(아파트, 빌라 등), 오피스텔, 그리고 그 외(상가, 토지 등) 부동산 종류에 따라 다르게 적용됩니다. 각 시·도 조례에 따라 약간의 차이가 있을 수 있으니, 계약 전 해당 지역의 요율표를 확인하는 것이 가장 정확합니다.
주택 (아파트, 빌라, 단독주택 등)
| 거래내용 | 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|---|
| 매매·교환 | 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만원 이상 ~ 2억원 미만 | 0.5% | 80만원 | |
| 2억원 이상 ~ 9억원 미만 | 0.4% | – | |
| 9억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.5% | – | |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.6% | – | |
| 15억원 이상 | 0.7% | – | |
| 임대차 등 (전세, 월세) | 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만원 이상 ~ 1억원 미만 | 0.4% | 30만원 | |
| 1억원 이상 ~ 6억원 미만 | 0.3% | – | |
| 6억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.4% | – | |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.5% | – | |
| 15억원 이상 | 0.6% | – |
주거용 오피스텔 (전용면적 85㎡ 이하, 특정 시설 구비 시)
| 거래내용 | 거래금액 | 상한요율 |
|---|---|---|
| 매매·교환 | 거래금액의 0.5% | |
| 임대차 등 (전세, 월세) | 거래금액의 0.4% |
그 외 (토지, 상가, 주거용 외 오피스텔 등)
| 거래내용 | 상한요율 |
|---|---|
| 매매·교환·임대차 등 | 거래금액의 0.9% 이내에서 협의 |
‘부가가치세’와 ‘현금영수증’의 비밀
법정 중개보수 외에 추가로 요구받는 ‘부가가치세(VAT)’ 때문에 당황하는 경우가 많습니다. 또한, 현금 결제 시 현금영수증 발급을 꺼리는 중개사도 있어 분쟁의 소지가 되기도 합니다.
중개사 유형에 따라 달라지는 부가세
부동산 중개사무소는 사업자 유형에 따라 부가세 부과 기준이 다릅니다.
- 일반과세자: 중개보수의 10%를 부가세로 별도 청구할 수 있습니다.
- 간이과세자: 부가세율이 일반과세자보다 낮으며(업종별 부가가치율에 따라 4% 적용), 일부 간이과세자는 부가세 납부 의무가 면제되기도 합니다.
따라서 계약 전 중개사무소의 사업자등록증을 확인하여 일반과세자인지 간이과세자인지 확인하는 것이 좋습니다. 이를 통해 부가세가 적법하게 청구되었는지 판단할 수 있습니다.
현금영수증 발급 거부, 이렇게 대처하세요
부동산 중개업은 현금영수증 의무발행업종입니다. 따라서 거래 건당 10만 원 이상 현금으로 중개보수를 받았다면, 중개 의뢰인이 별도로 요청하지 않아도 5일 이내에 현금영수증을 의무적으로 발급해야 합니다. 만약 중개사가 이를 거부하거나 신용카드 결제를 받지 않는 것은 명백한 불법입니다.
이럴 때는 먼저 발급 의무에 대해 명확히 알리고, 그래도 거부한다면 국세청 홈택스를 통해 ‘현금영수증 미발급 신고’를 할 수 있습니다. 거래 사실을 입증할 수 있는 계약서나 계좌이체 내역 등을 증빙자료로 제출하면 되며, 신고자에게는 포상금이 지급될 수도 있습니다. 신고 기한은 거래일로부터 5년 이내입니다.
슬기로운 부동산 거래를 위한 추가 팁
부동산 복비를 정확히 계산하고 부당한 요구에 대처하는 것만으로도 많은 비용을 아낄 수 있습니다. 여기에 몇 가지 팁을 더한다면 더욱 만족스러운 거래를 할 수 있습니다.
중개보수 협의, 언제 어떻게 할까
앞서 언급했듯이 법에서 정한 요율은 ‘상한요율’이므로, 그 범위 내에서 중개사와 보수를 협의할 수 있습니다. 중개 의뢰 시점이나 계약서 작성 전에 미리 중개보수에 대해 논의하는 것이 좋습니다. 특히 공동중개(여러 중개사가 함께 계약을 진행)가 아닌 단독 중개이거나, 비교적 거래가 쉬운 물건일 경우 협상의 여지가 더 클 수 있습니다.
초과 수수료를 요구받았다면
만약 중개사가 법정 상한요율을 초과하는 ‘초과 수수료’를 요구하면 어떻게 해야 할까요? 이 경우, 한도액에 해당하는 금액만 지불하면 됩니다. 이미 초과된 금액을 지불했다면 부당이득 반환 청구 소송을 통해 돌려받을 수 있습니다. 중개보수를 과다 청구하는 것은 명백한 불법 행위이며, 해당 중개사는 업무정지 등의 행정처분을 받을 수 있습니다.
분쟁 발생 시 도움받을 수 있는 곳
중개보수 문제로 중개사와 분쟁이 발생했지만 원만하게 해결되지 않을 경우, 내용증명을 발송하여 공식적으로 문제를 제기할 수 있습니다. 또한, 한국공인중개사협회나 각 시·군·구청의 관련 부서(부동산관리팀 등)에 문의하여 상담이나 분쟁 조정을 요청할 수 있습니다.
